Vendeurs et acheteurs s’exposent à pleins de pièges s’ils ne font pas affaire avec un courtier immobilier. Je suis contacté par tellement de gens qui vivent des cauchemars en ayant tenté de transiger seuls, que je veux informer le public des risques qu’ils encourent en tentant de sauver une commission.

Voici le résumé de quelques cas réels qui ont nécessité des procédures judiciaires et pour lesquels des jugements ont été rendus.

Stéphane A. Pagé, avocat

Un acheteur décide de ne plus acheter

Un vendeur met en vente sa propriété sans courtier. Une promesse d’achat est acceptée. Elle ne contient aucune condition de financement. Le vendeur avait fait une offre sur une autre propriété et lève la condition à l’effet de vendre la sienne. L’acheteur n’obtient pas de financement de sa banque. Il se désiste. Le vendeur remet sa propriété en vente, cette fois ci par l’intermédiaire d’un courtier et poursuit l’acheteur en dommages.

L’acheteur est condamné à plus de 12 000.00$ de dommages envers le vendeur. Le vendeur aura vécu bien du stress, des ennuis et des problèmes pour avoir tenté d’éviter une commission.

( Lesage c. St-Laurent AZ 50157103)

La promesse d’achat indiquait tel quel

Le vendeur met en vente sa propriété sans retenir les services d’un courtier. Le vendeur rédige lui-même même l’offre d’achat en mentionnant que la propriété est vendue tel quel (sic).Pour sa part, l’acte de vente mentionne que la vente est faite avec la garantie légale.

L’acheteur poursuit le vendeur en vices cachés. Le vendeur présente une requête en inscription de faux en mettant en cause le notaire et en attaquant la validité de l’acte de vente.

Selon l’acheteur, il n’y aurait eu aucune discussion quant à l’exclusion de la garantie légale. En l’absence de courtier, le tribunal doit s’en remettre aux témoignages des parties elles-mêmes.

Le tribunal rejette la requête du vendeur mentionnant que l’exclusion de garantie doit être clairement exprimée pour produire ses effets. La clause tel quel n’a aucune valeur juridique de sorte que l’acheteur peut invoquer la garantie contre les vices cachés.

Bien évidemment, les parties, dont le notaire, ont dû consacrer temps, efforts et énergie en plus d’engager des frais d’avocats pour défendre leur point de vue devant cette ambiguïté.

(Lapierre c. Juteau 2005 CanLII22755 QC CS)

Encore un cas de désistement de l’acheteur

Le promettant vendeur poursuit le promettant acheteur en dommages à la suite de leur refus d’acheter un immeuble.

L’acheteur conclut, sans l’intermédiaire d’un courtier, une promesse d’achat sans condition un terrain pour subdivision avec vieille bâtisse. L’acheteur se désiste en invoquant que le vendeur ne peut lui fournir une expertise géotechnique concernant la capacité portante du sol et l’absence d’amiante. Le vendeur transmet quand même un rapport sur la capacité du sol. Le vendeur tente mais sans succès de rejoindre l’acheteur. Il intente une action en passation de titre et en dommages. Le vendeur subdivise ensuite le terrain et revend de sorte qu’il ne réclame maintenant que les dommages.

Selon le tribunal, même s’il a raison, le vendeur devait minimiser ses dommages. Selon les mots du tribunal jamais le vendeur n’a retenu les services d’un professionnel en courtage immobilier pour l’aider de sorte que le vendeur n’a pas pris tous les moyens et faits tous les efforts nécessaires pour vendre son immeuble et tenter de réduire ses pertes.

Le tribunal a donc réduit de 10 000.00$ les dommages du vendeur en condamnant l’acheteur à lui payer 38 000.00$.

( Belaval c. Perreault 2010 QCCS 5420)

Agir sans l’aide d’un courtier réduit le bassin d’acheteurs potentiels

Un acheteur s’est désisté de sa promesse d’achat. Les vendeurs remettent la propriété en vente sans courtier. Les vendeurs poursuivent en dommages pour 82 697.74$ en réclamant, entre autre, les versements hypothécaires jusqu’à la revente.

Le recours des vendeurs a été rejeté le 5 octobre 2009. Le tribunal mentionne qu’en agissant sans l’aide d’un agent, les vendeurs ont réduit leur bassin de personnes intéressées. C’est leur choix. En agissant ainsi ils n’ont pas pris tous les moyens à leur disposition pour réduire leurs dommages.

(Mercier c. Bernier 2009 QCCS 4758 )

Achat d’un condo de façon imprudente

Un nouveau propriétaire reçoit une cotisation spéciale de 19 000$ en raison de travaux majeurs à la toiture. Il a acheté le condo sans courtier. L’acheteur prétend avoir demandé au vendeur l’état de la toiture et aurait eu comme réponse qu’un fonds d’environ 30 000.00$ était prévu à cet effet. L’acheteur n’exige aucun document (budget, rapports, preuve des sommes détenues dans le fonds). Le vendeur prétend avoir informé l’acheteur du mandat confié à un architecte. Il ne fait pas inspecter la propriété en affirmant que de toute façon son neveu est avocat !!!

Ce qui devait arriver arriva. Or, dans le procès-verbal de la dernière assemblée, soit avant la visite, un architecte avait été mandaté pour expertiser et qu’une cotisation MAJEURE serait demandée. Ce procès-verbal n’était pas disponible. Le coût des travaux dépassera finalement les 5 00 000.00$ dont 50 000.00$ pour la toiture.

Le tribunal considère la preuve contradictoire sur les discutions avant l’achat et que malgré la dénonciation du mandat confié à l’architecte, l’acheteur a acquis sans poser de question ou tenter d’en savoir davantage.

Le tribunal a rejeté toute la réclamation de l’acheteur.

( Buies-Mainguy c. Dufour 2009 QCCQ 217)

1° offrir en vente l’immeuble en agissant avec loyauté, diligence et compétence ;

2° présenter au vendeur, dans les meilleurs délais, toute promesse d’achat relative à l’immeuble visé au contrat ;

3° informer verbalement le vendeur, de façon régulière, de l’état de l’exécution du présent contrat ;

4° vérifier au préalable tous les faits ou données mentionnés dans une publicité relative à la vente de l’immeuble visé au contrat ;

5° transmettre au vendeur une copie de tout document ou fiche décrivant l’immeuble susceptible d’être transmis à tout acheteur éventuel ;

6° obtenir le consentement par écrit du vendeur avant de publiciser un prix de vente autre que celui mentionné au présent contrat ;

7° ne placer la mention «vendu» dans toute publicité incluant celle faite au niveau d’un écriteau que dans le cas où une promesse d’achat est acceptée et que toutes les conditions de celle-ci, excluant le fait de signer l’acte de vente chez le notaire, ont été remplies ;

Il est entendu que tout écriteau placé sur l’immeuble devra être enlevé dès l’expiration du présent contrat ;

8° transmettre au vendeur une preuve de la transmission des données relatives au présent contrat à un service inter-agences ou à un service similaire convenu si le vendeur a requis un tel service ;

9° divulguer sans délai par écrit au vendeur tout intérêt qu’il possède ou qu’il se propose d’acquérir, directement ou indirectement, dans l’immeuble visé au contrat ;

10° divulguer sans délai par écrit au vendeur toute rétribution autre que celle mentionnée au contrat qu’il a touchée ou peut espérer toucher dans le cadre de l’exécution du présent contrat ;

11° divulguer sans délai par écrit au vendeur le fait qu’il représente également l’acheteur contre rétribution lorsqu’un contrat de courtage d’achat existe ;

12° donner suite aux engagements spécifiques suivants :

(Par exemple, toute promesse, toute garantie ou autre avantage offerts par le courtier au vendeur ou à l’acheteur de l’immeuble, à titre onéreux ou à titre gratuit…)

(Indiquer ci-après la publicité que le courtier s’engage à faire, à ses frais, relativement à l’immeuble, toute garantie ou autre avantage offerts par le courtier au vendeur ou à l’acheteur de l’immeuble, à titre onéreux ou à titre gratuit…)

13° donner suite à son engagement de se porter acquéreur de l’immeuble suivant les modalités ci-après énoncées et, dans ce cas, à ne réclamer, directement ou indirectement, aucune rétribution pour ce faire ;

(S’il y a engagement du courtier de se porter acquéreur de l’immeuble, les modalités de cette acquisition doivent être indiquées ci-après.)

14° aviser sans délai le vendeur qu’il a autorisé, le cas échéant, un autre courtier à effectuer toute publicité convenue aux présentes relative à la vente de l’immeuble ;

15° aviser sans délai par écrit le vendeur que l’agent ou le courtier mentionné au contrat comme agissant pour et au nom du courtier inscripteur n’est plus autorisé à agir en son nom ou n’est plus en mesure d’agir et lui mentionner le nom d’un autre agent immobilier ou courtier immobilier affilié désigné pour le remplacer ;

16° aviser sans délai par écrit le vendeur s’il consent ou non à annuler le présent contrat, à la demande du vendeur, dans le cas où l’agent immobilier ou le courtier immobilier affilié désigné au présent contrat n’est plus à son emploi ou autorisé à agir pour lui ;

17° aviser sans délai par écrit le vendeur si son certificat de courtier venait à être suspendu, annulé ou non renouvelé ou s’il était autrement dans l’impossibilité de continuer à agir comme courtier immobilier ;

18° n’exiger du vendeur aucune rétribution dans le cas où l’immeuble viendrait à être vendu à l’une des personnes ci-après désignées dans les ______ jours de la signature du présent contrat.

Source: Formulaire obligatoire de L’OACIQ (Contrat de courtage exlusif-Vente d’un immeuble principalement résidentiel)

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31. Le contrat de courtage établit un lien professionnel entre le courtier immobilier et le client et consigne officiellement les obligations auxquelles il s’engage envers lui.
32. Accès au centre de renseignements Info OACIQ pour obtenir de l’information concernant vos droits comme vendeur et acheteur et sur la Loi sur le courtage immobilier ainsi que sur les activités, produits et services de l’Organisme.
33. Le courtier immobilier doit divulguer à l’acheteur tout facteur dont il a connaissance pouvant affecter défavorablement la propriété.
34. Le courtier immobilier diminue les risques de recours contre le vendeur.
35. Le courtage immobilier au Québec est encadré par l’OACIQ.
36. Le public est protégé grâce aux nombreux formulaires conçus par l’OACIQ auxquels le courtier immobilier a accès.
37. Un examen d’entrée dans la profession a pour but d’assurer aux consommateurs que les courtiers immobiliers détiennent les compétences nécessaires pour leur offrir un service adéquat.
38. Le courtier immobilier a accès à plus d’une trentaine d’activités de formation continue et son code de déontologie lui impose de mettre ses connaissances à jour.
39. Le courtier immobilier doit suivre des activités de formation continue obligatoire imposées par l’OACIQ.
40. Le courtier immobilier effectue le suivi concernant la réalisation des diverses conditions consignées à la promesse d’achat.
41. Accès au service Assistance OACIQ pour solliciter l’aide de l’Organisme en cas de besoins.
42. Possibilité de déposer une demande d’enquête au bureau de la Syndique.
43. Le comité d’inspection de l’OACIQ s’assure que les méthodes de travail des courtiers immobiliers sont conformes aux règles de la profession par l’inspection des dossiers, livres et registres.
44. Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier a le pouvoir d’indemniser le consommateur victime d’une fraude, de manœuvres dolosives (malhonnêtes) ou de détournement de fonds.
45. L’assurance responsabilité professionnelle que doivent souscrire les courtiers immobiliers offre une protection financière supplémentaire aux consommateurs en cas de faute, erreur, négligence ou omission.

Source: OACIQ (Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec)